Plus values immobilières et loi de finance 2012

3 Février 2012 , Rédigé par Agence Webcam immobilier Cannes Publié dans #Actualité immobilière & juridique

En plus de la réforme du régime des plus-values immobilières mise en place par la loi de finances rectificative pour 2011 du 19 septembre 2011, la loi de finances pour 2012 et la quatrième loi de finances rectificative pour 2011(1), toutes deux, en date du 28 décembre 2011, apportent d’autres modifications en créant de nouvelles exonérations et une dérogation à l’application du nouveau régime des plus-values.

1 - Nouveaux cas d’exonération des plus-values immobilières

A - Exonération sous condition de remploi

L’article 5 de la loi de finances pour 2012 du 28 décembre 2011 instaure un nouveau cas d’exonération de l’impôt sur les plus-values immobilières, sous condition de remploi.

A compter du 1er février 2012 (date de signature de l’acte authentique), les premières cessions d’un logement autre que la résidence principale du vendeur seront exonérées d’impôt sur les plus-values sous réserve :

- que le cédant n’ait pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession,

- ET que le prix de vente soit remployé totalement ou partiellement dans l’acquisition ou la construction d’un logement que le vendeur affecte à sa résidence principale et ce, dans un délai de vingt-quatre mois. Etant précisé qu’en cas de remploi partiel, seule la fraction du prix remployée pourra bénéficier de l’exonération.

En cas de manquement, l’exonération sera remise en cause au titre de l’année du manquement.

A noter :

Cette exonération doit être demandée par le vendeur.

B - Exonération en faveur des personnes âgées et des adultes handicapés logés dans des établissements spécialisés

L’article 24 de la loi de finances rectificative pour 2011 du 28 décembre 2011 crée une exonération d’impôt sur les plus-values immobilières pour les cessions de logements qui ont constitué la résidence principale du vendeur, mais qui n’ont pas été occupés depuis que ce dernier est entré dans un établissement spécialisé.

Etant précisé que cette exonération s’applique sous conditions de ressources : le cédant doit avoir un revenu fiscal de référence inférieur à un certain seuil (23 572 € pour l’année 2012) et ne doit pas être imposable à l’ISF.

Par ailleurs, cette cession doit intervenir dans les deux ans de l’entrée du vendeur dans l’établissement.

Enfin, cette exonération ne s’appliquera qu’aux cessions intervenues depuis le 31 décembre 2011 (date de signature de l’acte authentique de vente).

C - Cession d’un droit de surélévation

L’article 42 de la loi de finances rectificative pour 2011 du 28 décembre 2011 institue une exonération temporaire, sous conditions, pour les particuliers qui vendent un droit de surélévation, entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2014, en vue de la construction de locaux d’habitation.

Cette exonération suppose donc que l’acquéreur (personne physique ou morale) s’engage à réaliser et à achever des locaux destinés à l’habitation dans un délai de quatre ans à compter de la date d’acquisition (sauf exceptions limitativement prévues : décès, licenciement, invalidité de l’acquéreur ou de son conjoint).

A défaut de réaliser et d’achever cette construction dans ce délai, l’acquéreur sera redevable d’une amende correspondant à 25 % de la valeur de la cession du droit de surélévation.

Précision :

Cette exonération est également applicable lorsque la plus-value de cession du droit de surélévation profite à une entreprise relevant de l’impôt sur le revenu (BIC, BNC ou encore BA) ou de l’impôt sur les sociétés.

2 - Ventes de terrains à bâtir : report de l’application de la réforme des plus-values immobilières

L’article 29 de la loi de finances rectificative pour 2011 du 28 décembre 2011 a institué un régime de faveur en matière de plus-values immobilières pour certaines ventes de terrains à bâtir : l’application des nouveaux abattements pour durée de détention est reportée jusqu’en 2013.

Rappel :

La loi de finances rectificative pour 2011 du 19 septembre 2011 a modifié le régime des plus-values immobilières des particuliers. Elle a notamment instauré de nouveaux abattements pour durée de détention qui viendront, pour les ventes signées à compter du 1er février 2012 (date de signature de l’acte authentique de vente), s’appliquer en lieu et place des anciens.

Ainsi, les biens vendus ne pourront être exonérés d’impôt sur les plus-values qu’au bout de trente ans (au lieu de quinze précédemment) par le jeu des abattements pour durée de détention.

Pour plus de précisions sur ce nouveau régime, nous vous invitons à prendre connaissance de la brève parue le 26 septembre 2011.

La loi susvisée du 28 décembre 2011 introduit une dérogation à l’application de ce nouveau régime pour les ventes de terrains nus constructibles (en vertu des dispositions d’urbanisme) sous réserve :

- qu’une promesse de vente ait été enregistrée avant le 25 août 2011,

- ET que l’acte authentique de vente soit signé au plus tard le 31 décembre 2012.

Si ces deux conditions sont réunies, la vente du terrain nu constructible bénéficiera des anciens abattements pour durée de détention (10 % par an, au-delà de la cinquième année de détention).

(1) Loi de finances 2012 n° 2011-1977 du 28 décembre 2011, JO du 29 décembre ; loi de finances rectificative 2011 n° 2011-1978 du 28 décembre 2011, JO du 29 décembre.

Source : service juridique de la FNAIM