Condition suspensive de prêt : faute de l'acquéreur

Nous avons exposé à plusieurs reprises qu’en cas de comportement fautif de l’acquéreur, la condition suspensive d’obtention de prêt, bien que non réalisée (on parle également de condition "défaillante" ou de "défaillance de la condition"), peut être considérée comme réalisée : on dit qu'elle est "réputée accomplie". Cela résulte de l’article 1178 du Code civil aux termes duquel : « La condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement. »

Le comportement fautif peut prendre différentes formes : par exemple, les démarches nécessaires à la réalisation de la condition ne sont pas du tout accomplies, ou bien ces démarches sont accomplies mais de manière à obtenir la défaillance de la condition. C’est cette seconde hypothèse qui est illustrée par deux décisions rendues récemment :

- dans un arrêt du 12 février 2013(2), la faute de l’acquéreur a été retenue pour avoir formé une demande de prêt à titre personnel, laquelle était vouée à l’échec étant donné que la banque n’acceptait de financer qu’une acquisition par le biais d’une SCI substituée. En effet, la banque n’avait donné son accord de principe sur le montant prévu à la promesse que sous la condition que l’acquisition se fasse par une SCI, étant précisé que ladite promesse autorisait cette substitution.

- à l’inverse, dans un arrêt du 27 février 2013(3), la faute de l’acquéreur a été retenue pour avoir formé une demande de prêt au nom d’une SCI en cours de constitution sans avoir exercé la faculté de substitution prévue à l’acte. Les acquéreurs se prévalaient d’un refus de prêt qui était donc adressé à la SCI et non à eux personnellement, sans pour autant faire usage de la faculté de substitution.

Dans ces deux affaires, les juges ont estimé qu’en raison du comportement fautif de l’acquéreur, la condition suspensive, bien que non réalisée, était réputée accomplie, conformément à l’article 1178 du Code civil.

Pour mémoire, voici ce que prévoit la clause "Non réalisation des conditions suspensives" du compromis de vente FNAIM :

" Si l'une des conditions suspensives n'est pas réalisée, tout acompte versé sera immédiatement restitué à l’acquéreur. Chacune des parties reprendra alors entière liberté de disposition sans indemnité de part et d'autre.

Toutefois, si le défaut de réalisation de l'une quelconque des conditions suspensives était imputable à l’acquéreur en raison, notamment, de la faute, la négligence, la mauvaise foi, d'un abus de droit de ce dernier, le vendeur pourra demander le bénéfice des dispositions de l'article 1178 du Code civil et faire déclarer la ou les conditions suspensives réalisées et ce, sans préjudice de l'attribution de dommages-intérêts.

Dans cette éventualité, l’acquéreur devra également indemniser le mandataire du préjudice causé.

En tout état de cause, en cas de contestation relative à la restitution des sommes versées au séquestre, celui-ci, comme il a été indiqué au paragraphe << Mission du séquestre >>, ne pourra se dessaisir desdites sommes qu'en vertu d'un accord amiable signé des deux parties ou d'une décision de justice".

Source : service juridique de la FNAIM