Loi de finances 2012

La loi de finances pour 2012 n° 2011-1977 du 28 décembre 2011, publiée au JO de ce 29 décembre 2011, outre les nouveautés apportées au dispositif Scellier (brève du 28 décembre 2011), comporte de nombreuses autres modifications impactant l'immobilier que nous exposerons ici :

1 - Nouveau « coup de rabot » sur les avantages fiscaux

La loi de finances pour 2012 crée un nouveau « coup de rabot » au taux de 15 % sur les avantages fiscaux à l’impôt sur le revenu, à l’exclusion, notamment, du dispositif relatif à l’investissement dans le logement social outre-mer (199 undecies C du CGI).

Cette réduction des taux de crédit et de réduction d’impôts est applicable à partir de l’imposition des revenus de l’année 2012, pour les dépenses payées à compter du 1er janvier 2012.

Cependant, une disposition transitoire a été introduite pour la réduction d’impôt Girardin  (art. 199 undecies A du CGI). En effet, dans le cadre de ce dispositif, le « coup de rabot » ne s’appliquera pas au contribuable qui a pris au plus tard le 31 décembre 2011 l’engagement de réaliser un investissement immobilier ouvrant droit au bénéfice de cette réduction d’impôt, sous réserve que l’acte authentique de vente soit signé au plus tard le 31 mars 2012.

Le texte ne vise que les contrats de réservation, mais dans la mesure où il ne semble pas se limiter à cette seule forme d’avant-contrat, cette disposition transitoire nous semble applicable aux promesses de vente signées et enregistrées (chez un notaire ou au service des impôts) au plus tard le 31 décembre 2011.

2 - Réduction d’impôt LMNP

- Prorogation du dispositif

Le dispositif est prorogé jusqu’au 31 décembre 2014 pour les logements faisant partie d’un ensemble immobilier dont un logement au moins a été acquis avant le 1er janvier 2012 et qui ont été :

- acquis neufs ou en état futur d’achèvement, avec une demande de permis de construire déposée au plus tard le 31 décembre 2011 ;

- achevés depuis au moins quinze ans et qui ont fait l’objet ou font l’objet de travaux (art. 199 sexvicies).

- Diminution du taux

Par ailleurs, le taux de la réduction d’impôt est réduit à 14 %(1) pour les investissements (date d’acquisition ou date de dépôt de la demande de permis de construire, en fonction du type d’investissement) réalisés à compter du 1er janvier 2012.

Toutefois, une disposition transitoire a été prévue pour les contribuables qui ont pris l’engagement de réaliser un investissement immobilier au plus tard le 31 décembre 2011 (contrat de réservation ou, selon nous, promesse de vente, signée et enregistrée chez un notaire ou au service des impôts) et dont l’acte authentique de vente est signé au plus tard le 31 mars 2012.

Si ces conditions sont réunies, le contribuable pourra bénéficier du taux applicable pour l’année 2011.

3 - Plus-values immobilières des particuliers : création d’une exonération pour les ventes de résidences secondaires par des vendeurs non propriétaires de leur résidence principale, dans un but de remploi pour l’acquisition ou la construction d’une résidence principale

Pour les cessions qui interviendront à compter du 1er février 2012, il est institué une exonération d’impôt sur les plus-values immobilières des particuliers lors de la première cession d’un logement (et de ses dépendances immédiates et nécessaires en cas de cession simultanée) autre que la résidence principale du vendeur.

Ce dernier ne pourra cependant bénéficier de cette exonération que :

- s’il n’a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la vente ;

- s’il remploie tout ou partie du prix de vente dans l’acquisition ou la construction de sa résidence principale et ce, dans les deux ans de la cession.

A noter :

En cas de remploi partiel du prix de vente, l’exonération ne portera que sur la partie du prix de vente remployée.

4 - Crédit d’impôt développement durable et éco-PTZ

- Crédit d’impôt développement durable

En premier lieu, la loi de finances pour 2012 proroge le dispositif jusqu’au 31 décembre 2015.

Ensuite, le champ d’application de cet avantage fiscal est modifié.

- Il est supprimé pour les travaux d’installation de fenêtres d’une maison individuelle lorsqu’ils ne font pas partie d’un bouquet de travaux.

- Il est introduit une bonification en cas de réalisation de plusieurs travaux, pour les dépenses payées à compter du 1er janvier 2012.

- Enfin, le taux applicable aux installations de panneaux photovoltaïques passe à 13 % et des plafonds spécifiques sont introduits pour ces équipements ainsi que pour les chauffe-eau solaires.

- Eco-PTZ

Pour les offres de prêt émises à compter du 1er avril 2012, sa durée est allongée à 180 mois pour les rénovations lourdes. Elle est également modulée en fonction de l’ampleur des travaux.

- Cumul éco-PTZ et crédit d’impôt développement durable

La possibilité de cumuler un éco-PTZ avec le crédit d’impôt développement durable est rétabli, sous conditions de ressources, pour les offres de prêt émises à compter du 1er janvier 2012.

Le plafond de ressources sera fixé par décret, mais sans pouvoir dépasser 30 000 € de revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année précédant celle de l’émission de l’offre. Nous vous tiendrons informés de sa parution.

5 - PTZ+

Pour les offres de prêt émises à compter du 1er janvier 2012, il est introduit une condition de ressources. En effet, le texte précise que le montant total des ressources, divisé par le coefficient familial, devra être inférieur à un plafond fixé par décret, en fonction de la localisation du logement, mais qui devra être compris entre 26 500 et 43 500 €.

Par ailleurs, le PTZ+ est désormais réservé aux acquisitions de biens neufs et, à compter du 1er janvier 2013, sous conditions de performance énergétique du logement.

Pour l’ancien, ne sont plus éligibles que les ventes de logements sociaux à leurs occupants.

6 - Taxe sur les micro-logements

Dans les zones géographiques présentant un déséquilibre important entre l’offre et la demande (a priori la zone A prise en compte pour les réductions d’impôt), il est institué une taxe applicable aux logements loués nus ou meublés, pour au minimum neuf mois, et dont la surface habitable (définition du code de la construction et de l’habitation) est inférieure ou égale à 14 mètres carrés. Le propriétaire-bailleur de ces logements est redevable de la taxe si le montant loyer hors charges dépasse un montant qui sera fixé par décret, mais qui sera compris entre 30 et 45 € par mètre carré.

Etant précisé que ce montant peut être majoré de 10 % pour les locations meublées et qu’une modulation sera possible en fonction de la tension du marché locatif dans la zone.

Il est prévu que cette taxe soit applicable aux loyers perçus à compter du 1er janvier 2012. Cette nouvelle imposition nous semble donc devoir s’appliquer aussi bien aux baux signés à compter du 1er janvier 2012 qu’aux baux en cours à cette date.

7 - Plafonnement global des avantages fiscaux

Le plafonnement global des avantages fiscaux passe de 6 % à 4 % du revenu imposable à compter de l’imposition des revenus 2012.

Pour le calcul de ce plafond, il devra être tenu compte des avantages fiscaux accordés au titre des dépenses payées, des investissements réalisés ou des aides accordées à compter du 1er janvier 2012.

Seront exclus les avantages procurés :

- par les réductions d’impôt pour les investissements à l’outre-mer (art. 199 undecies A, 199 undecies B et 199 undecies C du CGI) qui résultent des investissements avec un agrément ou une autorisation préalable dont la demande a été reçue par l’administration avant le 1er janvier 2012, ou qui résultent des acquisitions d’immeubles ayant fait l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier avant cette même date. Sont également exclues les opérations avec des travaux de réhabilitation pour lesquels des acomptes au moins égaux à 50 % de leur prix ont été versés avant le 1er janvier 2012.

- par la réduction d’impôt LMNP ou encore par la réduction d’impôt Scellier, lorsque l’acquisition a fait l’objet d’une promesse d’achat ou d’un compromis signé au plus tard le 31 décembre 2011.

8 - Obligations déclaratives des professionnels obtenant pour autrui des avantages fiscaux en outre-mer

(brève du 22 novembre 2011)

Les professionnels obtenant pour autrui des avantages fiscaux en 2012 vont être tenus d’être inscrits sur un registre lorsque leurs clients souhaitent investir à l’outre-mer. Afin d’être inscrits sur ce registre, les professionnels doivent remplir les conditions suivantes :

- justifier de l’aptitude professionnelle des dirigeants et associés ;

- être à jour de leurs obligations fiscales et sociales ;

- contracter une assurance contre les conséquences pécuniaires de leur RCP ;

- présenter, pour chacun des dirigeants et associés, un bulletin n° 3 de casier judiciaire vierge ;

- justifier d’une certification annuelle des comptes par un commissaire aux comptes ;

- avoir signé une charte de déontologie.

(1) Avant application du « coup de rabot » de 15 %.

Source : service juridique de la FNAIM