Condition suspensive d'un prêt et charge de la preuve

La Cour de cassation(1) vient de juger qu’il appartient au vendeur de rapporter la preuve que l’acquéreur a empêché la réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêt stipulée, dès l’instant où ce dernier a présenté une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées.Cet arrêt de principe rappelle ainsi, au visa des articles 1178 et 1315 du Code civil, le mécanisme à « double détente » applicable à  la charge de la preuve de la réalisation ou non d’une condition suspensive, d’obtention de prêt en particulier.

Réaffirmant une position classique, la Haute cour édicte qu’il revient dans un premier temps à l’acquéreur d’établir qu’il a respecté ses engagements en matière de recherche de prêt, tels que ceux-ci ont été contractuellement définis dans le contrat de vente (compromis ou promesse unilatérale de vente).

Dès lors que cette preuve initiale est rapportée, c’est ensuite au vendeur, qui prétend à l'indemnité du montant de l’acompte versé sur le fondement de l’article 1178 du Code civil(2), de démontrer que la défaillance de la condition suspensive a été occasionnée exclusivement par un manquement de l’acquéreur à ses obligations contractuelles (faute, négligence…), ce qui peut s’avérer difficile.

Sur un plan pratique, rappelons qu’il est en conséquence vivement recommandé à l'agent immobilier d’exiger de l’acquéreur qu’il produise une attestation suffisamment détaillée du ou des établissement(s) financier(s) mentionné(s) dans le contrat de vente, précisant la date de dépôt de la demande de prêt, les caractéristiques essentielles du prêt sollicité (montant, taux, durée) et le motif économique du refus, afin de pouvoir vérifier que toutes les diligences conventionnelles requises ont bien été mises en œuvre par celui-ci, qui de ce fait ne pourra être tenu pour responsable de la caducité automatique du contrat, conséquence de la non réalisation de la condition suspensive dans le délai prescrit (au minimum un mois).

Soulignons par ailleurs que le mandataire pourrait également prétendre à des dommages et intérêts à l’encontre d’un acquéreur indélicat, quand bien même ce dernier ne serait pas le redevable des honoraires, et ce sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle.

1) Cass. civ. 3è, 6 octobre 2010, n° 09-69914
(2) Cf. Mément’immo FNAIM 2007, partie Transaction, p. 159 et s. : « En cas de défaillance de la condition suspensive d’obtention de prêt, quel est le rôle du séquestre conventionnel ? »

Source : service juridique de la FNAIM