Vente de lot et procédure en cours dans la copropriété

Vente de lot : obligation pour l’agent immobilier de mentionner l’existence d’une procédure en cours dans la copropriété

Dans la présente affaire, un compromis portant sur un lot de copropriété avec garage avait été signé le 14 avril 2011 au profit d’un acquéreur exerçant l’activité de diagnostiqueur immobilier en présence de la société A, professionnelle de l’immobilier, sans aucune mention concernant la procédure en cours au sein de la copropriété relative à la non-conformité du sous-sol, l’information ayant seulement été délivrée par le notaire avant la réitération par acte authentique.

La juridiction de proximité (Rennes, 11 décembre 2012) a retenu la responsabilité civile professionnelle de l’agent immobilier pour manquement à son devoir d’information, le condamnant au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 3 000 € au titre d’une simple perte de chance, sur le fondement de l’article 1147 du Code civil : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. »

Celle-ci relève en effet qu’il n'existe pas de préjudice certain relatif au coût final des travaux dans la mesure où celui-ci demeure inconnu et qu’en l'état, la nécessité d'un appel de fonds auprès des copropriétaires pour financer les travaux est totalement hypothétique.

Elle juge par ailleurs que la profession de diagnostiqueur exercée par l’acquéreur n’était pas de nature à exonérer l’agence de sa responsabilité contractuelle.

La Cour de cassation(1) confirme le jugement attaqué :

« Attendu qu'ayant constaté que le compromis de vente du 14 avril 2011 ne mentionnait pas la procédure en cours relative à la non-conformité du sous-sol du garage, alors que la société A ne pouvait en ignorer l'existence et n'avait pas communiqué à cette date à l'acheteur, M. X..., les trois derniers procès-verbaux d'assemblées générales de la copropriété, qu'il avait demandés le 5 avril 2011, la juridiction de proximité, qui a souverainement retenu que ce manquement de l'agent immobilier à son obligation contractuelle d'information avait causé un préjudice à M. X... s'analysant en la perte de chance de ne pas s'engager par la signature d'une promesse de vente, qui, en l'absence de condition suspensive pouvant être utilement invoquée, l'exposait au versement de la clause pénale en cas de refus de réitération, en a exactement déduit que la société A devait l'indemniser de ce préjudice ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; (…) ».

Rappelons que la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014, qui impose désormais que soient annexés à la promesse de vente portant sur un lot de copropriété d’un immeuble à usage total ou partiel d’habitation, les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales notamment, permettra d’éviter à l’avenir ce type de litige, le droit de rétractation SRU ne courant au demeurant qu’à compter de la communication desdits documents à l’acquéreur à défaut d’annexion à la promesse (art. L 721-3 du code de la construction et de l’habitation).

(1) Cass. civ. 3è, 25 mars 2014, n° 13-16181

Source : service juridique de la FNAIM